Tweede huis in Turkije: Wat moet u weten?

Bij de aankoop van een woning in Turkije moet u zich ervan bewust zijn dat de onderzoeksplicht van de koper heel ver gaat. In Nederland en België controleert de notaris alle lasten die op onroerend goed liggen dat overgedragen gaat worden. In Turkije doet u dit zelf. Sinds 3 maart 2019 is het verplicht om bij de aankoop van een woning door een persoon die niet beschikt over de Turkse nationaliteit een taxatierapport te laten opmaken, voordat een woning overgedragen kan worden. Hiermee hoopt de Turkse overheid problemen bij de aankoop van onroerend goed tegen te gaan. De aankoop van een woning houdt in dat u ook (een deel van de) grond koopt waar de woning op gevestigd is. U wordt in Turkije 100 % eigenaar, ook met een “buitenlandse” nationaliteit. Wel zijn bepaalde gebieden niet te koop voor buitenlanders en mag u zonder Turkse nationaliteit maximaal 30.000 m2 grond op uw naam geregistreerd krijgen.

De belangrijkste punten

1. Met wie doet u zaken? De eigenaar is de enige die het recht heeft om te verkopen, dus niet zijn neef Ali of ober Mehmet, die graag uw aanbetaling aan “de eigenaar” zal gaan betalen. Betalingen dienen direct aan de rechtmatige eigenaar plaats te vinden.

2. Wat koopt u? Controleer bij het Kadaster of het appartement daadwerkelijk het appartement is dat u denkt te kopen, vraag bij het Openbaar Register een verklaring dat de woning vrij van lasten is.

3. Hoe koopt u? Geeft u een volmacht aan iemand of komt u zelf over om de woning op uw naam te laten registeren?

LET OP: alles wat een notaris doet in Nederland of België, moet de koper in Turkije zelf doen. U gaat niet naar een notaris om de woning op uw naam te laten registreren, u gaat samen met de verkoper naar het Openbaar Register. Laat u door een deskundige begeleiden.

Stappen bij de aankoop van een woning

1. U vindt een woning die “naar u lacht”. U wilt deze woning kopen.

2. U komt met de eigenaar een verkoopprijs overeen.

TIP: schakel een onafhankelijke partij in die kan adviseren over een aankoop in Turkije!

3. U laat een koopcontract opstellen of komt overeen wat de afspraken zijn. Een Turkse koopcontract zorgt er niet voor dat de verkoper ook verplicht is de woning over te dragen, in tegenstelling tot de situatie in Nederland. Wél kunt u op basis van het koopcontract aanbetalingen aantonen en terugeisen bij de Turkse rechter. Uiteraard is het de bedoeling dat u het contract niet nodig gaat hebben: als partijen zich aan de gemaakte afspraken houden, blijft een koopcontract gewoon in de kast liggen.

TIP: Betaal iets meer en registreer een koopcontract bij een Turkse notaris. Alleen op deze manier kunt u de levering van de woning in Turkije wél afdwingen. U bent hiertoe niet verplicht, immers een notaris heeft geen rol bij de overschrijving van een woning in Turkije. Het geeft u wél extra zekerheid.

4. Vaak zien wij dat in dit stadium een aanbetaling wordt gedaan van de aankoopsom. De aanbetaling bedraagt gemiddeld ongeveer 20%.

TIP: vraag om een kwitantie en garantie voor deze aanbetaling. U kunt ook kiezen om deze aanbetaling door een bankgarantie te laten afdekken. Een bankgarantie kost zo’n 1,5 % van het belang en dan wordt het geld uitbetaald door de bank als het koopcontract niet nageleefd wordt.

5. Op de dag van overdracht gaat u samen met de eigenaar naar het Openbaar Register met uw Turkse belastingnummer en een kopie van uw paspoort (met vertaling). U geeft aan dat u de woning wilt kopen, de verkoper geeft aan dat hij/zij wil verkopen. Overige benodigde papieren zijn een verklaring van de gemeente dat alle gemeentelasten zijn voldaan, het Turkse belastingnummer van de verkoper, kopie paspoort of identiteitsbewijs van de verkoper, een kopie van het huidige eigendomsbewijs en het taxatierapport (als de koper geen Turkse nationaliteit heeft). Ook zullen er altijd 2 pasfoto’s worden gevraagd.

TIP: Geeft u voor deze handeling een volmacht af aan een derde, let er dan op dat deze persoon de woning niet ook namens u mag verkopen of een hypotheek mag vestigen. In de volmacht hoeft alleen te staan dat deze persoon namens u de woning op uw naam mag registreren.

6. De directeur van het Openbaar Register kijkt na of er sinds 5 mei 2011 eerder op het betreffende perceel toestemming is verstrekt door de Militaire Autoriteiten aan een persoon die niet de Turkse nationaliteit heeft. Indien dit het geval is, kan er in principe dezelfde dag of de volgende dag worden overgedragen, afhankelijk van de agenda van de verantwoordelijke ambtenaar. Indien er niet eerder toestemming is verstrekt vanaf 5 mei 2011, dient de toestemming te worden aangevraagd. U wordt door de verantwoordelijke ambtenaar geïnformeerd wanneer de toestemming ontvangen is op het Openbaar Register

TIP: Noteer de naam van de verantwoordelijke ambtenaar en vraag om een referentienummer, zodat u altijd zelf ook kunt informeren. Informeer bij de aanvraag van de toestemming bij diezelfde ambtenaar of er hypotheek of andere lasten aan de woning “kleven”. Bij de verkoop aan een buitenlander moet er verplicht een tolk aanwezig zijn, hij kan namens u de vragen stellen aan de ambtenaar.

7. Eigenaar en koper maken een afspraak op het Openbaar Register en ontvangen een kwitantie voor de overdrachtsbelasting. De koper betaalt het restantbedrag van de koopsom aan de huidige eigenaar en de overdrachtsbelasting bij een staatsbank. Met het betalingsbewijs van de overdrachtsbelasting komt u op een afgesproken tijdstip dezelfde dag terug op het Openbaar Register. De verantwoordelijke ambtenaar vraagt aan de huidige eigenaar of hij de koopsom heeft ontvangen. Als dit het geval is, bevestigt de ambtenaar de pasfoto’s van de koper en verkoper op een document en vraagt partijen om een handtekening te plaatsen over de pasfoto’s. Vervolgens schrijft de ambtenaar in de grote zwarte boeken de naam van de nieuwe eigenaar op en streept de naam van de voormalige eigenaar door. Als bewijs hiervan ontvangt u een eigendomsbewijs het “tapu senedi”.

TIP: Ga niet akkoord met de overdracht als er een hypotheek rust op het pand, tenzij u deze wilt afbetalen. Laat u begeleiden door een bekwame adviseur bij de aankoop in Turkije.

Is alles in orde? Drink een RAKI op uw balkon of terras en breng een toost uit! Blijf gezond en geniet van uw woning. Zoals mijn vader altijd zei: “voorkomen is beter dan genezen”, laat u zich vooral goed voorlichten.

Geschreven door drs. Esmeralda G. Sepers.
Eigenaresse van Esmare Turkey & Turkije Advies Sepers
www.esmare-turkey.com
www.turkijeadviessepers.nl