Een huis in Spanje: Wat moet u weten?

Aan de persoon, die zijn huis wil verkopen moet U een kopie van zijn escritura (=eigendomsakte) vragen, waarin de naam van de eigenaar, het officiële adres en het registratienummer van het onroerend goed staan vermeld, zoals deze zijn ingeschreven bij het registro de propiedad (=onroerendgoedregister). Het is raadzaam deze kopie van de escritura (= copia simple) aan een juridisch adviseur (bijvoorbeeld uw advocaat of uw gestor) te geven en hem te vragen deze gegevens op juistheid in het registro en bij het catastro te onderzoeken. De advocaat zal dan het registro de propiedad en het catastro aanschrijven en om een nota simple vragen. De instanties zullen dan alle details verstrekken inzake het onroerend goed, zoals de grenzen van het perceel, de huidige eigenaar, mede-eigenaren, hypotheken, schulden, beslagen en of de plusvalia, overdrachtsbelasting, en andere belastingen betaald zijn.

Dit eerste kadastrale onderzoek moet ruim voor de definitieve onroerend goed transactie plaats vinden teneinde problemen in een later stadium te voorkomen. Is alles in orde dan kunt u met de verkoper in zee gaan en alle andere details met hem bespreken, zoals de betaling van de locale en nog lopende belastingen, oude en onbetaalde telefoon-, energie- en andere rekeningen en de uiteindelijke vraagprijs.

Privé- contract / Contrato privado de compraventa

Alvorens in aanwezigheid van een notaris de koopakte te tekenen, ondertekenen de koper en de verkoper meestal eerst een privé-contract (= contrato privado de compraventa) met de verkoper of zijn makelaar. Het is ook mogelijk om deze fase over te slaan en gelijk de escritura bij de notaris te ondertekenen. Wanneer u echter een deposito vooruit betaalt dan dient men echter wel eerst een privé-contract op te maken en te ondertekenen. U kunt ook een soort reserveringscontract tekenen, waarbij u een klein deposito aanbetaalt (ca. € 300,– tot € 600,–), waarmee u een bepaald recht heeft om het betreffende onroerend goed binnen 30 dagen te kopen. In de meeste gevallen bent u dit deposito kwijt, wanneer u afziet van een definitieve koop.

U heeft ook de mogelijkheid om een optiecontract (= contrato de opción de compra) te tekenen. Dit is geen bindend koopcontract, maar u dient doorgaans wel een aanbetaling te doen van 10 % van de koopsom van de woning. De aanbetaling bent u kwijt wanneer u niet binnen de afgesproken termijn tot aankoop overgaat.

De notariële akte van eigendom / escritura publica de compraventa

De notariële akte van eigendom wordt in Spanje kortweg de escritura genoemd. Bij de overdracht moet een vertaler, een juridisch adviseur of een advocaat aanwezig zijn, die een taal spreekt, die de koper ook begrijpt. Koopt u een bestaand- of nieuw tweede huis in Spanje, dat al is opgeleverd, dan geldt de escritura de compraventa zowel voor het land als de daarop gebouwde opstallen. Moet het huis nog gebouwd worden of bevindt het huis zich nog in een bepaalde bouwfase dan moet de transactie in twee etappes plaats vinden:

U dient in een zo vroeg mogelijk stadium de escritura van het land te verkrijgen. Uiteraard krijgt u deze pas, wanneer u het overeengekomen bedrag betaald heeft. Staat de escritura op uw naam en wordt deze ook ingeschreven in het kadaster dan pas bent u eigenaar van de grond en heeft u de garantie, dat het nog te bouwen onroerend goed ook uw eigendom wordt.
Nadat het huis is opgeleverd laat u een Declaración de Obra Nueva (=verklaring, goedkeuring en registratie van nieuwbouw) opmaken bij de notaris.

Door ondertekening van de escritura in aanwezigheid van een Spaanse notaris verwerft u het eigendom, mits deze wordt ingeschreven in het eigendomsregister = registro de propiedad. De originele escritura = primera copia de la escritura blijft bij de notaris. Die krijgt u niet in handen. Wat u krijgt is een kopie van de escritura. Er bestaan twee soorten kopieën van escrituras:

Copia simple (eenvoudige fotokopie)
Copia autorizada (een door de notaris ondertekende kopie)

Met een copia simple kunt U bijvoorbeeld elektriciteit, water of telefoon laten aansluiten. Het is voor de nutsbedrijven voldoende bewijs, dat u de eigenaar bent van het huis. De eerste copia autorizada van de escritura dient door u, uw notaris of een andere tussenpersoon (uw advocaat of gestor) naar het kadaster (register van eigendom) te worden gebracht om daar ingeschreven te worden.

Inschrijving

Nadat de akte ondertekend is, wordt het origineel (primera copia) verstuurd naar het kadaster (registro de la propiedad) en wordt de naam / namen van de nieuwe eigenaar / eigenaren ingeschreven op de kadastrale akte. Het is van be-lang dat de ondertekende escritura zo spoedig mogelijk aan het kadaster wordt verstuurd, bij voorkeur nog op de dag van ondertekening. De notaris verzorgt dit normaal binnen 30 dagen na de ondertekening. U kunt de akte ook persoonlijk bij het kadaster afgeven of uw advocaat hiervoor laten zorgen, hetgeen de voorkeur verdient (met name als u de verkopende partij niet vertrouwt).

De kadastrale inschrijving van onroerende zaken vormt het belangrijkste onderdeel bij de aankoop van onroerend goed / een tweede huis in Spanje, omdat tot het moment dat het onroerend goed op uw naam is geregistreerd, er beslag op het onroerend goed kan worden gelegd, zonder uw medeweten.

Pas op het moment dat de escritura ingeschreven is en het een zogenaamde escritura publica wordt, bent u de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed. Na de inschrijving worden de originele aktes aan het notariskantoor geretourneerd, meestal na zo’n twee à drie maanden. De meeste problemen in Spanje ontstaan, wanneer een koper een aanbetaling verricht aan een op het eerste gezicht betrouwbare bemiddelaar, handelsagent of bouwonderneming. In sommige gevallen verdwijnt het geld in de zak van een malafide handelaar. Daarom is het van belang aanbetalingen en voorschotten op een geblokkeerde derden rekening van een notaris of ingeschreven makelaar te storten. Betaal tijdens de ondertekening van het koopcontract nooit het gehele bedrag, maar een vooraf afgesproken percentage (bijvoorbeeld 10 %) van de koopsom. Betaal het restant van de koopsom pas op het moment van de ondertekening van de escritura publica op het notariskantoor middels een bankwissel/cheque (zie hierboven).

Meer juridische, fiscale, financiële en praktische informatie over wonen en onroerend goed m.b.t. een tweede huis in Spanje leest u in het handboek: