Een huis in Portugal: Het Koopproces

Wanneer de koper met de verkoper overeenstemming heeft bereikt over de prijs en de zaak (= de grond, het huis en eventuele roerende goederen) dan kan men zich op gaan maken voor het opstellen en ondertekenen van een voorlopig koopcontract (= Contrato de promessa de compra e venda).

De belangrijkste fases bij de aankoop van onroerend goed in Portugal zijn:

De ondertekening van het (voorlopig) koopcontract
De ondertekening van de overdrachtsakte bij een notaris

Noodzakelijke documenten en gegevens bij de ondertekening van de overdrachtsakte

Identiteitsgegevens van koper en verkoper (paspoort)
Gegevens burgerlijke staat (uittreksel van de burgerlijke stand, geboorteakte, trouwakte (of scheidings- of overlijdensakte bij scheiding of overlijden van de partner) te overleggen.
Gegevens inzake het huwelijksgoederenregime (onder huwelijkse voor- waarden of in gemeenschap van goederen)
Fiscale nummers koper en verkoper

Naast bovengenoemde persoonlijke gegevens en documenten zijn nodig:

Caderneta Predial (= belasting logboek, waarin alle gegevens betreffende het perceel en het onroerend goed staan geregistreerd)
Liçenca de habitabilidade (= bewoonbaarheidsverklaring)
Certidao de Teor, dit is het belangrijkste document en is een gewaarmerkt uittreksel uit de boeken van de plaatselijke land registratie (Conservatório de Registo Predial)
Bewijs van betaling van Sisa (= overdrachtsbelasting) of ontheffing daarvan!
Voorlopige koopakte zal meestal niet gevraagd worden door de notaris.

Een huis kopen in Portugal: Het koopcontract

Wanneer uw juridisch adviseur/advocaat Uw groen licht heeft gegeven en er overeenstemming bestaat over de prijs en de zaak kunt U overgaan tot ondertekening van het koopcontract. Het koopcontract voor een tweede huis in Portugal is alleen bindend als het voldoet aan de eisen in de wet gesteld. Eén van de vereisten is bijvoorbeeld, dat het contract getekend dient te worden voor de notaris (kantoor) en dat de handtekeningen worden gelegaliseerd. Doet men dit niet en tekent men een onderhandscontract dan kan de koper soms ontbinding van het contract vragen. De notaris is net als in Nederland een onmisbare schakel bij onroerendgoedtransacties. De notaris in Portugal vertegenwoordigt echter noch de verkoper noch de koper, maar de Portugese staat. Een Portugese notaris verricht geen titel- of kadastraal onderzoek. Dit moet u overlaten aan uw advocaat.

Registratie in het onroerendgoedregister
Buitenlandse kopers denken maar al te vaak dat wanneer men de akte bij de notaris heeft laten passeren men dan klaar is en dat de notaris wel zorgt voor de registratie van de nieuwe eigenaar van het onroerend goed in het onroerendgoedregister (Conservatório de Registo Predial). Dit is een groot misverstand. Hiervoor moet de koper zelf zorgen. Hij kan bijvoorbeeld zijn advocaat of makelaar opdracht geven om voor deze registratie te zorgen. Zonder deze registratie bent u officieel nog geen eigenaar. Het is dus zaak dat dit zo snel mogelijk na het passeren van de koopakte gebeurt. Tot 2009 was u verplicht een notaris in te schakelen teneinde officiële aktes, zoals koop-, verkoop-, of hypotheekaktes te laten verlijden. Sinds 1-1-2009 is een nieuwe wet in werking getreden (Decreto Lei nr 116/2008). Dit is één van de regelingen van het programma SIMPLEX, dat het behandelen van onroerendgoedzaken eenvoudiger moet worden.

Sindsdien kunnen behalve de notaris ook advocaten, solicitadores, de Câmara de Comércio e Indústria en registratiebureaus (Conservatórias do Registo Predial) onroerendgoedzaken behandelen. Omdat er aan het verlijden van aktes bepaalde eisen worden gesteld zijn er nog maar weinig nieuwe instanties die deze diensten aanbieden. Alleen de Conservatórias maken hier gebruik van. In de meeste gevallen zijn het nog steeds de notarissen die de aktes verlijden.

De betaling van de koopsom

Voor zowel de koper als de verkoper is dit het belangrijkste moment van het koopproces. In Nederland speelt de notaris een belangrijke rol als het gaat om de financiële afwikkeling. Voor de aanschaf van een tweede huis in Portugal is de notaris een staatsambtenaar en als zodanig behartigt hij de belangen van de staat. In principe bemoeit de notaris zich niet met de financiële transactie tussen koper en verkoper. In het gunstigste geval zal de notaris de verkoper tijdens de overdracht vragen of hij zijn geld heeft gehad, maar hij gaat er gemakshalve vanuit, dat de verkoper er niet zal zitten als hij zijn geld niet heeft gehad. Betalingen lopen in Portugal dus niet via het notariskantoor maar veelal via de advocaat of met een door de bank gegarandeerde cheque (visado). Zo’n cheque wordt bij het notariskantoor, na het tekenen van de koopakte, aan de verkoper doorgegeven.

Meer juridische, fiscale, financiële en praktische informatie over wonen en onroerend goed in Portugal leest u in het handboek: