Financieren van een (vakantie)woning in Nederland

Financieren van een (vakantie)woning in Nederland

Of het nu gaat om uw eigen vakantiegevoel of om een renderend beleggingsobject: investeren in een vakantiehuis of recreatiewoning is vaak de culminatie van een langgekoesterde wens. Gelukkig is deze wens in Nederland meestal prima te financieren en snel te regelen. Zo zijn er verschillende vormen van financiering mogelijk, zoals:

• een hypotheek op de vakantiewoning zelf, en/of
• een hypotheek verhogen op het huidige woonhuis verhogen, en/of
• een normaal krediet, en/of
• een overwaarde hypotheek, en/of
• uw eigen spaargeld.

Het financieren van vakantiewoningen is een specialisme. Een goede hypotheekadviseur weet de benodigde financiële ruimte dan ook te vinden door het slim combineren van twee of meer verschillende financieringsvormen. De meest gebruikte financieringsvorm (of gecombineerde vorm) maakt gebruik van een hypotheek op de vakantiewoning zelf. Hieronder gaan we dan ook dieper in op deze financieringsvorm.

Financieren van uw vakantiewoning via een hypotheek op de woning zelf

Als u met een financieringsverzoek aanklopt bij een bank gaat de bank simpelweg rekenen. Een ogenschijnlijk eenvoudige som van 1) wat levert het hen op en 2) wat is het risico. Goed om te weten is dat alle banken in principe letten op dezelfde zaken, maar dat iedere bank wel zijn geheel eigen berekening maakt. Met zijn eigen minimum, maxima en basisvoorwaarden voor iedere variabele. Maar alle banken kijken eerst óf u überhaupt in aanmerking komt voor een hypotheek.

1. Kan ik een hypotheek krijgen?

Banken letten voor deze beslissing op 3 aspecten: uw inkomen, de bouwaard van de woning en de grond waar het op staat.

Inkomen. Hoeveel een bank bereid is u te lenen hangt voor een groot deel af van de hoogte van uw inkomen. Maar ook hoe de bank tegen uw lopende verplichtingen aankijkt, zoals uw huidige hypotheekbetalingen of huurlasten. En stel dat u de nieuwe woning wilt gaan verhuren, mag u de geschatte huuropbrengsten wel of niet meetellen met uw inkomen?

Dit alles verschilt per bank. Zelfstandige ondernemers zullen daarnaast (door het ontbreken van een werkgeversverklaring) samen met de adviseur aandacht moeten besteden aan een overtuigend financieel plaatje. En werkt u op dit moment nog maar bereikt u binnen 10,5 jaar de AOW-leeftijd? Dan zijn de banken verplicht om ook te kijken naar uw inkomen na pensionering.

Bouwaard. Bij het wel of niet accepteren van een vakantiehuis als onderpand let de bank op bepaalde kenmerken van het huis. Hiervoor is een taxatie vereist. Is de woning van steen en heeft het een vaste fundering? Daar hebben alle banken vertrouwen in. Is het een chalet, bijvoorbeeld een te verplaatsen stacaravan? Dat vinden de meeste banken minder prettig.

En wat als het een tussenvorm is? Een woning of chalet van houtskeletbouw of wagenskeletbouw, wel of niet op een betonnen fundering, met of zonder een vaste aansluiting op voorzieningen? Hier maakt iedere bank zijn eigen afweging in.

Grond. Is of wordt de grond waar de woning op staat uw eigendom? Dat vinden alle banken uitstekend. Valt de grond onder Erfpacht? In dat geval zullen de meeste banken eisen dat de hypotheek afgelopen moet zijn binnen de lopende erfpacht periode. Gaat het om huurgrond met een korte huurperiode (ook al wordt deze automatisch verlengd)? Dit is voor banken te onzeker en wordt dan ook niet gefinancierd.

2. Hoeveel hypotheek kan ik krijgen?

Als eenmaal duidelijk is dát een hypotheek mogelijk is wordt gekeken naar de hoogte van de mogelijke financiering. De precieze berekening kan ook hier weer per bank verschillen. De hoogte van de financiering wordt uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van de woning, zoals vastgelegd in een recent taxatierapport (niet ouder dan 6 maanden).

Eigen gebruik. Is de vakantiewoning volledig bedoeld voor uw eigen gebruik? In Nederland kan er dan tot maximaal 90% van de woning worden gefinancierd op basis van het de waarde van het onderpand (de vakantiewoning). Dit betekent dat u altijd minimaal 10% van de koopprijs en de kosten koper zelf moet betalen.

Beleggingsobject. Is de woning bedoelt als een beleggingsobject? Dus om commercieel te verhuren via permanente verhuur aan een huurder of verhuur via een parkbeheer? Dan is de maximaal mogelijke financiering 75%.

Incidentele verhuur. Zal de woning niet zozeer structureel maar wel incidenteel worden verhuurd? Bijvoorbeeld voor een aantal weken per jaar? Aan de ene kant betekent dit dat het financieringsplafond tegen de 90% blijft. Aan de andere kant betekent het ook dat u de huurinkomsten waarschijnlijk niet mag meetellen in de berekening voor de maximaal mogelijke hypotheek. Hier is per bank slim mee te spelen: de woning bijvoorbeeld slechts tot 65% financieren zodat u de verwachte huurinkomsten wél mee mag tellen.

3. Wat zijn de voorwaarden van de hypotheek zelf?

Als de hoogte van de gewenste en mogelijke financiering eenmaal is bepaald maakt u afspraken over de aflossing. Per bank (en afhankelijk van de antwoorden op de eerdere vragen) zijn er ook hierin verschillende mogelijkheden. De twee belangrijkste afspraken gaan over de looptijd van de hypotheek en de soort hypotheek.

Looptijd. De maximale looptijd die u bij een Nederlandse bank zult krijgen is 30 jaar. Sommige banken staan echter ook een kortere looptijd toe.

Hypotheeksoort. U heeft tegenwoordig de keuze tussen een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. (Een aflossingsvrije hypotheek is sinds 2013 niet meer mogelijk.)

De annuïteitenhypotheek is de meest populaire keuze. Bij deze hypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de hele looptijd in principe gelijk. Maar door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, en aan het eind is dat precies andersom. Doordat u steeds minder rente betaalt, wordt het belastingvoordeel (indien van toepassing) steeds minder. Met als gevolg dat uw netto maandlasten geleidelijk zullen stijgen.

De andere optie is de lineaire hypotheek. Deze hypotheekvorm lijkt op een annuïtaire hypotheek met één belangrijk verschil: de maandlast daalt gedurende de looptijd. Kenmerk van een lineaire hypotheek is dat het deel aflossing gedurende de looptijd gelijk blijft. Daardoor betaalt u steeds minder rente en wordt het belastingvoordeel (indien van toepassing) steeds minder, met als gevolg dat uw bruto en netto maandlasten geleidelijk zullen dalen.

Belangrijk om te onthouden: het speelveld voor financiering is in Nederland dankzij de vele financiële aanbieders erg breed en divers. De officiële richtlijnen en wetgeving scheppen een duidelijk kader waarbinnen zeer veel mogelijk is, vooral dankzij het goed onderzoeken en slim combineren van financieringsvormen.

Met dank aan Laurens Huisman, www.uwfinancieringsadviseur.nl