Een huis kopen in Italië : Het koopproces

Als u uw droomhuis heeft gevonden volgt het biedproces. Dit gaat net als in Nederland of België mondeling totdat er overeenstemming ontstaat. U doet een ‘proposta d’aquisto' oftewel een 'voorstelbod'. Uiteindelijk komt de 'proposta irrevocabile d'aquisto' tot stand; dit is het eindbod. Na het biedproces wordt het eindbod schriftelijk vastgelegd en ondertekend door koper en verkoper. Vervolgens wordt er doorgaans een anticipo (tekengeld, meestal 2% tot 5% van de waarde) gevraagd bij het ondertekenen van het eindbod. De anticipo wordt vaak in de vorm van een op naam gestelde cheque door de koper ter beschikking gesteld. Deze anticipo dient ertoe het bod te bekrachtigen en te voorkomen dat de verkoper alsnog met een hogere bieder in zee gaat. Wanneer u uw bod na ondertekening intrekt, bent u uw anticipo kwijt. In de proposta worden ook al eventuele ontbindende voorwaarden opgenomen. Hier zijn geen regels voor en zijn de mogelijkheden dus theoretisch onuitputtelijk. In Italië is het doorgaans ongebruikelijk om een financieringsvoorbehoud op te nemen in de contracten, indien u te maken heeft met een Italiaanse verkoper dan zal deze slechts hoogst zelden een dergelijk voorbehoud accepteren. Overigens komt het steeds vaker voor dat partijen afzien van het opstellen van een schriftelijk bod maar direct een (voorlopig) koopcontract laten opstellen. Zeker in het geval waar beide partijen graag haast willen maken met de overdracht kan dit een goede keuze zijn. Daarnaast biedt een koopcontract voor beide partijen meer juridische zekerheid. Indien een proposta samen gaat met een aanbetaling aan de verkoper èn geregistreerd wordt bij de Italiaanse belastingdienst is er overigens ook een geldige koopovereenkomst tot stand gekomen.

Voorlopig koopcontract

Na het tekenen van de 'proposta d'aquisto' komen we in de fase van het voorlopige koopcontract. In deze fase wordt onderzocht of het huis waarop is geboden overeenkomt met wat de verkoper heeft aangegeven. Wanneer de verkoper zaken anders heeft voorgesteld dan de werkelijkheid, kan een en ander ontbonden worden. Komen de gegevens overeen, dan wordt het voorlopig koopcontract, de 'compromesso', opgesteld. In dit document beloven koper en verkoper om de uiteindelijke transactie ten overstaan van de notaris tot stand te zullen brengen. Uiteraard worden er ontbindende voorwaarden opgenomen. Het document bevat verder:

De omschrijving van het onroerend goed;
Een aantal essentiële garanties die de verkoper afgeeft: bijvoorbeeld dat het huis voldoet aan alle wettelijke voorschriften, is gebouwd conform de bouwvergunning, dat het huis juist is beschreven in het kadaster, dat het huis vrij is van bezwarende claims van de overheid en van derden en dat er geen hypotheek op het pand rust op het moment van eigendomsoverdracht;
De overeengekomen prijs, de reeds betaalde en nog te betalen aanbetaling (anticipo en caparra) en de betalingsvoorwaarden;
De termijn waarbinnen de eigendomsoverdracht moet plaatsvinden;
De voorwaarden waaronder de overdracht moet plaatsvinden;
De naam van de notaris bij wie de eigendomsoverdracht moet plaatsvinden.

De aanbetaling (caparra) is doorgaans 15 - 30 % van de overeengekomen prijs. Deze 'caparra' of 'acconto' wordt betaald aan de verkoper. Mocht u bij nader inzien van de koop afzien dan verliest u de caparra. Dit systeem is bijvoorbeeld in Nederland niet anders, echter het bedraagt slechts 10 % van de waarde middels een bankgarantie. Overigens geldt het zelfde voor de verkoper wanneer deze zich terug trekt of onjuiste informatie heeft verstrekt. De verkoper dient als extra stok achter de deur wel twee maal de caparra bij wijze van schadevergoeding te voldoen aan de koper. Het koopcontract is daarnaast pas rechtsgeldig als de aanbetaling aantoonbaar is betaald door de koper en is ontvangen door de verkoper.

De Italiaanse wet schrijft voor dat een afgesloten koopcontract binnen 20 dagen moet worden geregistreerd bij de Italiaanse belastingdienst (Agenzia delle Entrate). Dit om zowel de koper als de verkoper meer juridische zekerheid te geven. Een geregistreerd contract is een betere basis om levering door de verkoper ook af te kunnen dwingen en omgekeerd, een koper ook tot afname van het onroerend goed te dwingen. Met de registratie zijn kosten gemoeid waardoor er door partijen regelmatig van wordt afgezien. Onnodig, want een groot deel van de gemaakte registratiekosten kunnen weer van de uiteindelijk te betalen belasting bij aankoop worden afgetrokken.

Een huis kopen in Italië: De overdracht

Uiteindelijk wordt de akte van levering (atto of rogito) getekend bij de notaris. De Italiaanse notaris heeft een belangrijke taak bij de transactie. Hij checkt alle geregistreerde gegevens van de woning en gaat na of er geen schulden rusten op het eigendom. Hij controleert ook of de verkoper alle documenten heeft aangeleverd die nodig zijn om de eigendom over te dragen (o.a. de bouwvergunning, kadastrale gegevens, kadasterkaart en plattegronden, certificaten installaties, energiecertificaat en het ‘certificato di agibilità’, de verklaring van conformiteit). De notaris heeft de wettelijke plicht om deze controles nauwkeurig uit te voeren en is hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele omissies. De notaris zorgt voor overschrijving van de akte van eigendomsoverdracht in het onroerend goed register. Voorafgaande aan de ondertekening leest de notaris de akte voor en de koper en verkoper dienen te begrijpen wat er in de akte staat. De Italiaanse wet stelt als voorwaarde dat degene die een akte ondertekent de Italiaanse taal machtig moet zijn. Zie hierover het hoofdstuk op pagina 14. Het kan ook voorkomen dat een notaris als voorwaarde stelt dat een gevolmachtigde aanwezig is die het Italiaans goed machtig is. Dit kan een tolk zijn, maar in de meeste gevallen kunnen wij deze rol voor u op ons nemen. Er dient dan wel een volmacht te worden opgesteld. De overdrachtsbelasting (9% van de kadastrale waarde bij de aankoop als tweede woning/verblijf), de kadastrale kosten en de notariskosten worden bij de notaris afgerekend. De resterende koopsom van de woning wordt na ondertekening van de akte met de verkoper afgerekend. Meestal verloopt dit nog per cheque (assegni circolari), maar sinds 1 januari 2018 dienen Italiaanse notarissen de betaling via een speciale derdenrekening te laten verlopen. De notaris dient in de notariële akte nauwkeurig te vermelden op welke wijze de betalingen hebben plaatsgevonden. Nummers van cheques of kopieën van overschrijvingsbewijzen dienen ter zitting overlegd en geregistreerd te worden. Dit alles is een uitvloeisel van de maatregelen die door de Italiaanse overheid zijn genomen om het zwartgeld circuit aan banden te leggen bij onroerend goed transacties.

Kosten bij aankoop

De koper die in Italië onroerend goed koopt en er niet permanent gaat wonen, moet rekening houden met de volgende eenmalige Italiaanse belastingen en kosten. Er zijn hierbij twee situaties te onderscheiden die behoorlijk uiteenlopen.

1: U koopt een bestaande woning (u koopt niet van de bouwer)
• overdrachtsbelasting: 9% (over de kadastrale waarde van pand en eventuele grond);
• transportkosten notaris: rond 2% kadastrale waarde met een maximaal bedrag (ca. € 3.500,- voor een gemiddeld object ter indicatie);
• makelaarscourtage: volgens de tabel hiervoor tussen 3 en 4% van de koopprijs met een minimum van € 6.000,-

2. U koopt een nieuw gebouwde woning (de verkoper is de bouwer of ontwikkelaar)
• Italiaanse BTW (IVA): 10% over de overeengekomen verkoopprijs;
• transportkosten notaris: rond 2% kadastrale waarde met een maximaal bedrag (ca. € 3.500,- voor een gemiddeld object ter indicatie);
• makelaarscourtage: volgens de tabel hiervoor tussen 3 en 4% van de koopprijs met een minimum van € 6.000,-

De exacte percentages kunnen licht afwijken van de hierboven genoemde. Over bouwgrond wordt 9% overdrachtsbelasting geheven en over agrarische grond 18%. Indien het pand wordt gekocht om permanent te wonen (of meer dan 50% van het jaar), hoeft geen 9%, maar 3% overdrachtsbelasting (of bij nieuwbouw BTW/IVA) betaald te worden. Tot 1 januari 2006 was het in Italië gebruikelijk om in de notariële akte een aanzienlijk lager bedrag op te nemen als officiële verkoopprijs en kadastrale waarde om op die manier de belastingen zo laag mogelijk te houden. Gevolg hiervan was dat een groot gedeelte van de werkelijke verkoopsom in contanten werd gedaan. Per 1 januari 2006 is de wet gewijzigd waardoor deze constructie niet meer noodzakelijk is. In de akte worden nu 2 bedragen opgenomen: de kadastrale waarde en de werkelijke verkoopwaarde, waarbij de belastingen slechts worden geheven over de (lagere) kadastrale waarde.

Bron: ItaliaCasa

Onmisbaar juridisch, fiscaal en financieel informatie-handboek voor Nederlanders/Belgen die zich in Italië willen vestigen of in Italië onroerend goed willen kopen.