Een huis in België: Wat moet u weten?

Voor het kopen van een huis in België heeft u een variëteit aan mogelijkheden inzake de regio’s met elk zijn specifieke kenmerken en charmes. 

Het grootste gedeelte van de vakantiewoningen in België  is gelegen aan de kust en dit zijn voornamelijk appartementen.  Maar ook in de Ardennen vind je tal van mogelijkheden zoals huizen, bungalows en chalets.  Andere regio’s voor een vakantiewoning zijn Limburg, de Kempen, de Vlaamse Ardennen en Vlaams Brabant.  Een vakantiewoning in een vakantiepark is eveneens een mogelijkheid naast een tweede huis in een stad.

U dient bij de aankoop van een vakantiewoning BTW en/of registratierechten (overdrachtsbelasting) te betalen op de koopsom.  Bij nieuwbouw betaalt u steeds 21% BTW op het aankoopbedrag.  Indien u een bestaande woning koopt in Vlaanderen, betaalt u 10 % registratierechten bovenop het aankoopbedrag.  In Wallonië (de Ardennen) en het Brussels Gewest is dit 12,5%.   Bij de aankoop van een nieuwbouw vakantiewoning met grond betaalt u 21% BTW op de woning en 10% op de grond tenzij de verkopende partij zowel de grond als de woning gelijktijdig verkoopt want dan is het BTW-tarief van 21 % op beiden, woning en grond, van toepassing.

Huis kopen in België: Vakantiepark

Vakantieparken en projectontwikkelaars bieden al eens de mogelijkheid om enkel de vakantiewoning te kopen en niet de grond waardoor het totale kostenplaatje gedrukt kan worden.  In dergelijke situaties spreken we dan over “erfpacht” of “een recht van opstal” dat gegeven wordt.  Voor beide opties wordt u voor een bepaalde periode, uitgedrukt in jaren (van 25 tot 99 jaar), de toestemming en mogelijkheid gegeven, om aan een huurbedrag, de vakantiewoning op die plaats te hebben.   Deze optie kan in bepaalde situaties interessant zijn maar essentieel is dat er in de overeenkomst een duidelijke omschrijving is van de situatie na die desbetreffende periode zodat u op dat moment niet voor verrassingen komt te staan.

Nieuwbouw biedt heel wat voordelen gezien u in orde bent met alle formaliteiten en attesten die er nodig zijn bij de verkoop.  Bovendien is er de wettelijke aansprakelijkheid van 10 jaar (de wet Bryne) waarbij de bouwheer verantwoordelijk is voor eventuele fouten in de bouwconstructies.  In principe gaat het bij nieuwbouw steeds om een vaste, standaardprijs en kan hierop niet geboden worden.  Veelal kan u bij nieuwbouwprojecten ook het interieur mee kiezen en bepalen, maatwerk dus. 

Bij bestaande bouw koopt u het in de staat waarin het zich bevindt, inclusief de eventuele verborgen gebreken, en kan u bij eventuele problemen in de toekomst geen verhaal doen op de vorige eigenaar.  Bestaande panden zijn vaak ruimer dan nieuwbouw, hebben een grotere oppervlakte, zijn meestal goedkoper en hebben vaak een topligging.  Het nadeel kan zijn dat er renovatiewerken aan te pas komen zodat u best op voorhand een zorgvuldig en zo juist mogelijke schatting maakt (of laat maken) van de uit te voeren werkzaamheden.  Het voordeel is dan wel weer dat u slechts 6% BTW dient te betalen op de uitgevoerde renovatiewerken.  De voorwaarde is dan wel dat de vakantiewoning minimaal 10 jaar oud is.  Bijkomend voordeel is dat het bij een bestaande vakantiewoning om een vraagprijs gaat en dat bieden en afdingen dus mogelijk is om uiteindelijk tot de koopsom te komen.

Kopen bij een professional

In België koopt u een vakantiewoning van een professional (makelaar, projectontwikkelaar, bouwheren, notaris, … ) of via een privé persoon (uit de hand).  Het statuut van makelaar is in België wettelijk gereglementeerd en enkel de personen met een erkenning van het BIV (Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars) kunnen in België vastgoedactiviteiten verrichten.  Op deze wettelijke regel zijn er 2 uitzonderingen.  Een projectontwikkelaar mag zijn eigen project verkopen en privé personen mogen hun eigen, bestaande vakantiewoning verkopen.   

Bij een verkoop dienen volgende documenten en/of attesten aanwezig te zijn: het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel, het postinterventiedossier (PID), een keuringsverslag van de elektrische installatie en het energieprestatiecertificaat (EPC).

Bij een akkoord over de aankoop van een vakantiewoning wordt er een voorlopige overeenkomst opgemaakt, de compromis, hetgeen doorgaans door een notaris gedaan wordt.

Bij het ondertekenen van de compromis wordt er in principe een voorschot gevraagd van 5 à 10 % van de koopsom en dit ter officialisering van de verkoop. Bij een nog te realiseren nieuwbouw wordt er doorgaans een betalingschema opgesteld in functie van het verloop van de werkzaamheden.  De volledige afhandeling van de verkoop wordt in België door een notaris gedaan.

Tussen de ondertekening van de compromis en het verlijden van de notariële akte zal de notaris een aantal opzoekingen doen en controles uitvoeren, zodat de verkoop met zekerheid definitief kan worden afgesloten.   Hij zal ook een aantal wettelijk, verplichte opzoekingen verrichten.  Zo zal hij nagaan of de verkoper geen belastingen meer verschuldigd is aan de staat of achterstallen heeft bij de sociale zekerheid.   Pas nadat deze controles zijn gebeurd en de resultaten van de opzoekingen bekend zijn, zal de notariële akte kunnen getekend worden.   Doorgaans gaat hier een periode van 3 à 4 maanden over.

Een afschrift van de notariële akte wordt door de notaris, na de ondertekening van die akte, overgemaakt aan het hypotheekkantoor waar de notariële akte wordt overgeschreven.  Deze overschrijving is van het allergrootste belang omdat slechts daarna de verkoop tegenstelbaar is aan derden.  Dit betekent dat derden vanaf de overschrijving met de overdracht moeten rekening houden.

Het officieel maken van een verkoop van een vakantiewoning kan dus enkel door een notaris gedaan worden.    De notariskosten bedragen doorgaans 3 à 5% van het aankoopbedrag en de keuze van een notaris is volledig vrij.

Als eigenaar van een vakantiewoning dient u jaarlijks een onroerende voorheffing te betalen op het KI (kadastraal inkomen).  Dit is een onroerend goed belasting op de fiscale waarde van de woning net als bij de eerste woning.   Verder zal u van de gemeente/stad waar uw vakantiewoning gelegen is een taks 2de verblijf ontvangen.  Dit bedrag is verschillend van gemeente tot gemeente en wordt individueel door de gemeente zelf bepaald.  U kan de hoogte van dit bedrag navragen bij het gemeentehuis waar uw vakantiewoning gelegen is.

Eigenaars van een vakantiewoning in een residentie en/of appartementencomplex dienen verder rekening te houden met de gemeenschappelijke- of syndickosten en bij een vakantiepark zijn er ook jaarlijks parkkosten te betalen.  Deze parkkosten omvatten o.a. de vastrecht- en onderhoudskosten, eventueel de huur van de grond en het gebruik van de faciliteiten.  Meestal is het bedrag aan parkkosten afhankelijk van het type woning (aantal personen), de omvang van de faciliteiten en het gebruikersregime (verhuring of niet).  Bij verhuring worden er doorgaans kortingen gegevens op deze parkkosten.

Bron: 2hb.immo