Wil je een huis kopen in Frankrijk dan is het belangrijk om te weten welke belastingen je moet gaan betalen. Bij de aankoop en het bezit van een tweede woning in Frankrijk komen namelijk verschillende belastingen kijken. Wij zetten de Franse belastingen op een rijtje!

Belasting bij de aankoop van de tweede woning in Frankrijk

Ga je een vakantiewoning kopen in Frankrijk dan betaal je net als in Nederland overdrachtsbelasting. Deze bedraagt 5,7 procent van de aankoopprijs van de woning en ze maakt deel uit van de gemiddeld 7,7 procent ‘kosten koper’ die in Frankrijk van kracht zijn (ook ‘frais de notaire’ of ‘frais de l’acte de vente’ genoemd). Nieuwe of gelijkgestelde woningen die met BTW belast zijn, vormen een uitzondering op deze regel. Gaat het om een woning van meer dan 1 miljoen euro, dan geldt een tarief lager dan 7 procent. Voor een huis onder de 100.000 euro moet je rekenen op een gemiddeld tarief van 10 procent.

Belastingen als eigenaar van een vakantiewoning in Frankrijk

Als je een vakantiehuis in Frankrijk koopt moet je ook je de taxe foncière betalen. Deze belasting kun je vergelijken met het eigenaarsdeel van de onroerendezaakbelasting. Ze is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de gemeente waar het huis zich bevindt. De verschillen kunnen oplopen van enkele honderden tot duizenden euro’s op jaarbasis. De makelaar of verkoper is verplicht om het bedrag van deze belasting door te geven bij de aankoop van de woning.

Daarnaast betaal je als eigenaar de taxe d’habitation, te vergelijken met het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting. Deze belasting is gebaseerd op de huurwaarde en de bewoonbare oppervlakte. Ook hier zijn er grote verschillen tussen de gemeentes. Je kunt deze belasting als eigenaar vermijden door het pand (gedeeltelijk) te verhuren voor permanente bewoning of als vakantiewoning. De regering Macron is van plan om de taxe d’habitation af te schaffen, maar enkel voor huizen die gelden als de hoofdwoning van de eigenaar. In steeds meer gemeentes wordt deze belasting gecombineerd met de aanslag voor het kijk- en luistergeld, het rioolrecht en de bijdrage voor afvalverwerking.

Als eigenaar van een tweede huis in Frankrijk moet je ook rekening houden met de Nederlandse vermogensbelasting. Je bent verplicht om de waarde van je Franse woning aan te geven in box 3. Die kun je dankzij het Frans-Nederlandse dubbelbelastingverdrag wel weer aftrekken. Doordat je op die manier vrijgesteld bent van de Nederlandse vermogensbelasting, kun je te maken krijgen met de Franse vermogensbelasting: de impôt de solidarité sur la fortune immobilier (IFI). In Frankrijk geldt een vrijstelling van 1,3 miljoen euro. Als de waarde van je tweede huis lager is, hoef je geen vermogensbelasting te betalen. Van zodra de woning meer waard is dan 800.000 euro, moet je wel al een aangifte vermogensbelasting doen. Maar de vrijstelling geldt tot 1,3 miljoen euro.

Belastingen bij verhuur van Franse tweede woning

Als je je tweede huis in Frankrijk verhuurt, moet je belasting op de huurinkomsten betalen. Dit gebeurt in Frankrijk, niet in Nederland. Als de bruto huuropbrengst niet meer dan 895 euro per jaar bedraagt, hoef je niks aan te geven en te betalen. Is de totale opbrengst hoger, dan moet je altijd belastingaangifte doen in het speciale belastingkantoor voor buitenlanders (in Noisy-le-Grand). In Frankrijk ben je als belastingplichtige verplicht om jezelf te melden bij de belastingdienst. Dit gebeurt niet automatisch. Vergeet het niet, anders kun je een boete krijgen.

Als de bruto huuropbrengsten meer dan 85.800 euro per jaar bedragen, moet je je inschrijven als professioneel verhuurder bij de Franse Kamer van Koophandel. Je bent dan verplicht om een volledige boekhouding bij te houden. Je moet een volledige boekhouding bijhouden en op de winst betaal je 49 procent belasting en sociale lasten.

De meeste Nederlanders die een tweede huis in Frankrijk verhuren, hebben een bruto verhuuropbrengst tussen 895 euro en 85.800 euro per jaar. Hier is de regelgeving inzake belastingen vrij complex. Eigenaars die hun woning laten classificeren door de overheid betalen 5,6 procent van de bruto verhuuropbrengsten aan belasting en sociale lasten. Wie dat niet doet, betaalt 10,6 procent. Zo’n classificatie kost een paar honderd euro (eenmalige kost, afhankelijk van de locatie en de grootte van het huis) en is vijf jaar geldig. Dus je kunt makkelijk uitrekenen of classificatie zinvol is (in de meeste gevallen wel).

Ten slotte is er nog een regel dat een belastingschuld van minder dan 305 euro per jaar wordt kwijtgescholden. Maar sowieso moet je je belasting wel aangeven bij een verhuuropbrengst boven 895 euro. Het niet-aangeven van belasting wordt als een administratieve overtreding gezien.

Belasting bij verkoop van Franse vakantiewoning

Wil je je tweede huis in Frankrijk verkopen? Dan moet je rekening houden met de taxe sur la plus-value (winstbelasting). Als er geen waardestijging is, en dus ook geen winst, betaal je geen belastingen. Anders bedraagt de belasting 27,6 procent van de waardestijging na aftrek van aantoonbare verbeteringskosten. Dit tarief is enkel van toepassing als de woning binnen de vijf jaar wordt verkocht. Tussen het vijfde en dertigste jaar van eigendom daalt de belasting met elk aanvullend jaar van eigendom. Na dertig jaar vervalt de winstbelasting.