Het afsluiten van een hypotheek in Spanje kan soms een complex en tijdrovend proces zijn. Laat je hierdoor niet afschrikken. Met een goede voorbereiding en begeleiding door een Spanje hypotheekspecialist is een hypotheekaanvraag in Spanje goed te doen. Toch is het goed om je in te lezen. In dit artikel tref je de belangrijkste wijzigingen aan met betrekking tot de nieuwe hypotheekwet en een aantal tips.

Spanje zit duidelijk in de lift en dat zien we niet alleen aan de stijgende prijzen van het vastgoed maar ook in het aantal standhouders gerelateerd aan Spanje op de Second Home Beurs. Maar ook van het aantal toeristen die jaarlijks naar de Costa’s trekken blijven stijgen.

Steeds vaker zien wij cliënten die een hypotheek willen vestigen op een Spaanse woning en terecht. De rente is laag en waarom je spaarvermogen tegen bijna nul procent op je spaarrekening laten staan. Maar is het verstandig om al je spaargeld in een tweede woning te investeren? Of is het juist verstandig een deel hypotheek te vestigen? Zo houd je flexibiliteit en kun je meer met je vermogen. Want eenmaal geïnvesteerd in de Spaanse woning krijgt u uw vermogen er niet meer uit, anders dan bij verkoop.

Overwaarde van eerste woning gebruiken

Mocht je een Spanje hypotheek overwegen doe dat dan direct bij aankoop want na aankoop kan je geen overwaarde opnemen zoals wij dat in Nederland gewend zijn. Het voorfinancieren via een box 3 lening op een Nederlandse woning of voorfinancieren vanuit een Holding voor DGA’s is geen goed idee. Je krijgt achteraf geen hypotheek meer op uw Spaanse woning. Je overwaarde of vermogen uit je BV zit vanaf dan “vast” in je Spaanse woning.

Tip: vestig een hypotheek op de Spaanse woning middels een Spaanse hypotheek direct bij aankoop. Dit kan tegenwoordig alleen nog via Spaanse geldverstrekkers. Nederlandse banken verstrekken sinds een aantal jaar geen hypotheken meer in Spanje.

Door toenemende druk van de Europese wet- en regelgeving vinden er in Spanje steeds meer hervormingen plaats met betrekking tot het financieren van Spaans vastgoed. Van oudsher waren de hypotheekcondities, op de rente na, niet altijd transparant of in het belang van de consument. Steeds vaker wijzigen deze condities in het voordeel van de consument en vindt er meer consumentenbescherming plaats.

Nieuwe Spaanse Hypotheekwet

Sinds 17 juni 2019 is de nieuwe hypotheekwet van kracht die bij zowel geldverstrekkers, hypotheekbemiddelaars, notarissen en advocaten de nodige hoofdpijn heeft veroorzaakt. Zo zijn er veel veranderingen in voorwaarden, (verlaagde) kosten en processen. Dat onderschrijft nog altijd het belang van een goede (hypothecaire) begeleiding in dit soort vraagstukken. Echter, er is ook een belangrijke wijziging waar buitenlandse kopers “last” van krijgen. Daarover later meer.

Zo is er onlangs voor consumenten de “Clausula suelo” verdwenen, de zogenaamde tunnelclausule of ook wel vloerclausule genoemd. Dat betekent dat de bank bij een variabele rente geen minimale rente meer mag vastleggen. Echter, nu de Euribor rente negatief is zal de bank geen rente betalen. De gecommuniceerde rente is dus op dit moment de netto rente. Stijgt de Euribor boven de nul procent komt de opslag daarbovenop. 

Ook zijn de kosten aanzienlijk verlaagd voor het vestigen van een hypotheek. Bij het vestigen van een hypotheek dient er een zogenaamde IAJD-belasting (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) te worden betaald. Een belasting die wij in Nederland, Duitsland en Groot-Brittannië niet kennen maar in een aantal andere Europese landen wel maar tegen een lager percentage.

Deze belasting is een percentage, die wordt berekend over de totale hypothecaire zekerheid (hoofdsom van de lening plus rente en kosten). Voorheen betaalde de kredietnemer deze belasting. Afhankelijk van de regio scheelt dit tot 1,5%. De bank betaald deze belasting nu. Uiteraard is het aannemelijk dat banken deze kosten inmiddels hebben verdisconteerd in de rentestand.

Ook de notariskosten en registerkosten gerelateerd aan de hypotheek (dus niet de transportakte) zijn nu voor rekening van de bank. De kosten voor de taxatie blijven wel voor rekening van de consument. Bij het volledig aflossen van de hypotheek (bijvoorbeeld bij verkoop) blijven de kosten voor het doorhalen van de hypotheek (royeren) voor de consument.

Verder zijn de kosten voor het vervroegt of extra aflossen verlaagd afhankelijk of er sprake is van een variabele of vaste rente. Ook mogen banken geen verplichte bijproducten eisen bij consumenten, denk bijvoorbeeld aan verzekeringen. Zij zullen dit wel altijd proactief aanbieden. In de praktijk levert het afsluiten ervan meestal wel een aantrekkelijke rentekorting op. Daarnaast kan het een positieve invloed hebben op het wel of niet verkrijgen van de hypotheek. Tip: sluit deze producten het eerste jaar af bij de hypotheekverstrekker. Oversluiten kan veelal na een jaar en daarmee heb je wel een aantrekkelijke (rente)korting genoten.

Extra bezoek aan de notaris

Een van de wijzigingen die in de nieuwe hypotheekwet veel impact heeft is het feit dat de consument sinds 17 juni 2019 twee keer naar de notaris moet. Banken dienen afhankelijk van de regio waar wordt aangekocht de hypotheekstukken minimaal 10 dagen (Catalonië 14 dagen) op een digitaal platform te plaatsen. Dit zorgt dus voor een langere doorlooptijd van een hypotheekaanvraag.

Zodra de notaris de juiste stukken heeft ontvangen moet de consument een aantal dagen voor passeren akte naar de notaris om een test af te leggen. In die test, bestaande uit vragen in het Spaans, gerelateerd aan de condities en voorwaarden van de hypotheek, toetst de notaris of de consument begrijpt waarvoor hij tekent. Als hypotheekbemiddelaar bereiden wij onze cliënten uiteraard goed voor in hun eigen taal op deze test. Wij vinden het als vanzelfsprekend dat cliënten begrijpen waarvoor ze tekenen.

Na het afleggen van de test krijgt de consument een aantal dagen “bedenktijd” alvorens de transportakte en hypotheekakte te tekenen. De praktijk wijst uit dat dit voor veel buitenlandse kopers praktische bezwaren geeft. Steeds vaker zien we dat consumenten via een volmacht tekenen om te voorkomen dat zij zelf twee keer naar Spanje moeten reizen voor de overdracht.

Auteur:
Arie Gerritsen, MásMás Hipotecas S.L. – Spanjehypotheken