Door de huidige spaarrente (bij veel banken op nul procent), bereiken de meeste Nederlanders inmiddels het punt om alternatieve rendementen voor hun spaargeld te zoeken. Ondanks een goed beursjaar kiezen toch velen voor vastgoed. Nu Nederland een overspannen vastgoedmarkt geworden is stappen veel Nederlanders in een buitenlands avontuur op zoek naar rendement.

Rendement op twee manieren

Rendement kun je op twee manieren vertalen; in euro’s of in plezier. Vaak kost het euro’s om plezier te kunnen maken, neem bijvoorbeeld een vakantie. Maar stel dat je uit je vermogen een dusdanig rendement kunt halen dat je zowel kunt recreëren als geld kunt verdienen of besparen? Als dat mogelijk is, waarom dan nog wachten tot de rente gaat stijgen? Want dat gaat voorlopig niet gebeuren in Europa.

Financieren met een hypotheek

Via de Second Home Beurs kunt u zich uitstekend oriënteren op het gebied van de aankoop van een tweede woning in Spanje. Voor uw beeldvorming, sinds 2017 verdubbelt jaarlijks het aantal Nederlandse aankopen in Spanje. (3000 Nederlandse aankopen in 2019). Naast het feit dat u een eigen plekje onder de Spaanse zon geniet kunt u overwegen het in de periodes dat u het zelf niet gebruikt te verhuren. Het voordeel van verhuur is dat u wellicht uit de vaste kosten bent of als u een goede bezettingsgraad weet te halen er zelfs op verdiend. Echter, reken u niet rijk. Nadelen zijn er ook, u zult er moeite voor moeten doen om te verhuren of u besteed die werkzaamheden uit. Daarnaast wordt uw object intensiever gebruikt wat tot meer onderhoud leidt.

Tenslotte beperken de kosten zich niet alleen tot de aankoop en kosten koper maar wellicht wilt u ook een deel financieren met een hypotheek. Het voordeel van deze hefboom is dat u niet al uw vermogen in de Spaanse stenen stopt. “Steenrijk maar geld arm” geeft u namelijk geen flexibiliteit. Daarnaast kunt u met een kleine hypotheek wellicht een mooier of ruimer object kopen die vervolgens beter verhuurbaar is. Naast de vestigingskosten van een hypotheek heeft u vaste kosten van bijvoorbeeld nutsvoorzieningen, belastingen en wellicht een community fee.

Om deze kosten te kunnen salderen hoeft u bij verhuur geen SL (Spaanse equivalent van een Nederlandse BV) meer op te richten om kosten te mogen verrekenen. Dat mag u inmiddels ook als privépersoon. Let wel, daar zijn een aantal regels aan verbonden. Als privépersoon mag u een aantal kosten verrekenen bij verhuur. Deze mag u verrekenen naar evenredigheid. Stel u verhuurd 20 weken per jaar uw appartement dan mag u alle kosten, direct en indirect gerelateerd aan de verhuur verrekenen voor 20/52e deel.
De rest wordt aangemerkt als privé gebruik. Kosten die u mag verrekenen zijn onder andere de hypotheekrente (na rato), elektra/water/vaste kosten, community fee, property management en aangiftes. Vliegtickets voor eigen gebruik zijn niet aftrekbaar. U verrekent de kosten met de omzet en de restwinst wordt belast met 19%. (aangifte is verplicht).

Vakantiewoning verhuren

Koopt u in een Nederlandse BV dan moet u er rekening mee houden dat de niet verhuurde periode beschikbaar wordt gesteld aan de DGA (directeur-grootaandeelhouder) tegen een marktconforme huur waarover 19% rente moet worden betaald. Bij een lage bezetting kan dit flink in de papieren lopen. Tweede nadeel is dat een Nederlandse BV in Spanje geen hypotheek kan krijgen. Een privépersoon en een SL kan dit wel. Je zou kunnen stellen dat u het beste kunt kopen als privépersoon. Het is het voordeligst en minst complex. Koopt u wel in een entiteit zoals een SL houdt u er dan rekening mee dat u ook een boekhouding moet voeren en de cijfers na opmaak van een jaarrekening moet deponeren.

Wat verder van belang is dat u bij de aankoop van de woning in Spanje moet verifiëren of verhuur wel is toegestaan. U krijgt te maken met een vergunningplicht. Verhuur is namelijk niet meer vanzelfsprekend en er zijn regio’s waar dit niet meer kan. Is verhuur uw primaire doelstelling zoek dit dat zorgvuldig uit via de (aankoop)makelaar. Deze kan de navraag doen. Een toeristische vergunning kunt u via de Junta aanvragen (bijvoorbeeld via een advocaat). Alleen objecten met een woonvergunning kunnen een vergunning aanvragen. Maak de wens van verhuur kenbaar als u gaat kopen. Er worden namelijk nog dagelijks woningen verkocht zonder woonvergunning.

Tot slot kan de vereniging van eigenaren van een communidad bezwaar maken tegen verhuur. Er is een nieuwe wet in Spanje die stelt dat indien drie vijfde deel van de eigenaren tegen verhuur is de vergunning niet wordt verleend tenzij er een bestaande vergunning is. Een andere maatregel kan zijn dat de vereniging van eigenaren een hogere community fee gaat rekenen door meer gebruik van gemeenschappelijke zaken zoals tuinen en zwembad.

Kortom, er is hoop voor uw spaargeld. Doe er vooral iets leuks mee, niet alle rendement is in euro’s uit te drukken. Stel uw aankoop dus zeker niet uit tot uw pensioen. Geniet nu en maak gebruik van de mogelijke opbrengsten van verhuur.

Bron: MásMás Hipotecas S.L. - Arie Gerritsen