Als eigenaar van een vakantiewoning in het buitenland denk je er misschien over na om de woning bij leven al over te dragen aan je kinderen. Dit kan zijn omdat je er zelf steeds minder naartoe gaat en het onderhoud en de zorg voor de woning te zwaar worden. Vaak speelt er nog een andere factor mee, met name dat de overdracht van de woning bij leven fiscaal interessanter is dan wanneer de kinderen ze erven. Dit klopt echter niet: overdracht bij leven kan zelfs leiden tot meer belastingen.

Overdragen van een vakantiewoning aan de kinderen

Een tweede woning in het buitenland bij leven al overdragen aan je kinderen kan je doen op verschillende manieren. Je kan het huis of een deel ervan schenken aan je kinderen. Maar je kan het ook verkopen aan hen, waarbij ze de koopsom in eerste instantie aan jou moeten betalen. De schenking wordt dan onderverdeeld in kleinere bedragen in plaats van dat je in één keer een relatief groot bedrag schenkt. Deze twee manieren hebben verschillende gevolgen op fiscaal vlak.

Schenkbelasting

Als je als inwoner van Nederland een schenking doet van een vakantiewoning, dan betalen je kinderen daar schenkbelasting op in Nederland. Dit is het geval als de waarde van de schenking hoger is dan de geldende vrijstelling. Voor kinderen geldt een vrijstelling van 6.604 € per jaar. Over de eerste 128.751 € boven de vrijstelling wordt 10% schenkbelasting geheven, over al het meerdere 20% schenkbelasting.

Als je je buitenlandse woning verkoopt aan je kinderen, wordt er in principe enkel in Nederland schenkbelasting geheven. Als je het huis schenkt aan je kinderen, zal vaak ook het land waar de woning gelegen is schenkbelasting heffen. De tarieven en vrijstellingen verschillen per land. Ook binnen een land kunnen er verschillen zijn. Het is goed om je goed te informeren over de geldende regels, bijvoorbeeld bij een specialist op de Second Home beurs.

Overdrachtsbelasting

Bij een schenking van de woning als zodanig wordt er geen overdrachtsbelasting geheven. Als de woning verkocht wordt, gevolgd door een latere kwijtschelding van de koopsom in termijnen, wordt er wel overdrachtsbelasting geheven. Deze belasting verschilt per land. In Frankrijk bedraagt ze in de meeste gevallen ongeveer 5,8%. In Spanje verschilt de overdrachtsbelasting per regio en kan ze 8% tot 10% van de koopsom bedragen. Ook hier is het advies: zorg dat je goed geïnformeerd bent zodat je weet wat je te wachten staat bij het overdragen van de vakantiewoning aan je kinderen.

Inkomstenbelasting over de meerwaarde

Als een vakantiewoning met winst wordt verkocht, heffen sommige landen een bijzondere vorm van inkomstenbelasting:

Spanje:
Vast tarief van 19% over de gerealiseerde meerwaarde in de tweede woning, ook wanneer je het huis schenkt en de waarde hoger is dan die waarvoor je het hebt gekocht.

Frankrijk:

o   De ‘taxe sur la plus-value’ bedraagt 19%. Als de winst meer dan 50.000 € bedraagt, komt er 2% tot 6% extra belasting bij.

o   Naast inkomstenbelasting moet je in Frankrijk rekening houden met sociale premies. De heffing bedraagt 7,5% voor personen die kunnen aantonen dat ze sociaal verzekerd zijn in een andere EU-lidstaat dan Frankrijk.

o   Hoe langer je de Franse vakantiewoning in bezit hebt gehad, hoe meer de winst daalt waarover belasting en sociale premies worden geheven.

o   Als je de woning schenkt als zodanig, wordt er in Frankrijk geen taxe sur la plus-value geheven, in tegenstelling tot Spanje.

Overdracht via vererving

Er wordt vaak gedacht dat vererving van een vakantiewoning in het buitenland nadelige fiscale gevolgen heeft. Dit is een misvatting. Want zowel in Frankrijk als in Spanje is de vererving van een tweede woning vrijgesteld van overdrachtsbelasting en er wordt ook geen belasting geheven over de aanwezige meerwaarde in het huis.

Op die manier kunnen de kinderen ‘met een schone lei’ beginnen. De verwervingsprijs voor hen is de waarde op het moment van de ververving. Stel dat ze kort daarna het huis verkopen en de waarde is nog niet veranderd, dan realiseren ze zelf geen belaste meerwaarde. Als de kinderen in Spanje of Frankrijk erfbelasting moeten betalen over de vakantiewoning die ze erven, dan kunnen ze die belasting meestal verrekenen met de in Nederland verschuldigde erfbelasting. Met andere woorden, het kost niet meer belasting dan de vererving van ander vermogen.

Veel mensen denken dat de ververving van een vakantiewoning in het buitenland ongunstige fiscale gevolgen heeft. Zoals je net kon lezen, is dit een misvatting. Het is de overdracht bij leven die soms nadelige fiscale gevolgen heeft. Heb je nog vragen hierover? Neem dan contact op met Second Home, dan kunnen wij je doorverwijzen naar een specialist.